10月8日(火)にREITを売却して利益を確定しました。

売却したのは「投資法人みらい(3476)」で、

これまでに3回の買付をして保有していた銘柄になります。


みらい(3476)売却20191008


NISA口座での買付・保有でしたので、キャピタルゲインは非課税になり、

218,634円の手取り利益になりました。

また、これまでに分配金を2回、合計で28,371円( = 11,136円 + 17,235円 )を

受取っていますので、トータルリターンとしては、247,005円の利益獲得になりました。





このタイミングで売却に動いた理由・根拠としては以下の通りになります。


第1に、投資口価格が高騰。 年初来高値更新、さらには上場来高値更新。


第2に、含み益が巡行ベース(=1,475円)で試算した場合における分配金額の5.5年分に到達。

ここで利益確定して、他のREITを買付・保有することで、そちらの分配金を享受することにより、

今後5.5年間においては、より一層のトータルリターンの向上が実現可能。


第3に、経営計画で、2020年末までの資産規模を2,000億円に引き上げることを標榜。

これにより格付けを現状の「A+」から、「AA-」へノッチアップをすることを通して、

日銀の買い入れ対象となることを目論む。

そのための手段のひとつとして、「さくら総合リート投資法人(3473)」との合併を

画策するが頓挫。

従って、上記の経営計画を達成するためには、内部成長だけでは到底及ばず、

外部成長としてのエクイティ・ファイナンス(=新規投資口発行による資金調達)は不可避。

現在の資産規模である1,000億円強からすると、1回のPOだけではダイリューションが

大きくなり過ぎてしまうので、やはり2018年のように2回のPOが順当になるものと思料。

そうなると、今度は希薄化懸念から、一旦は投資口価格に調整が入るシナリオを想定。


第4に、これは個人的な理由になってしまいますが、「大和証券」との取引解消。

IPOの店頭裁量配分を目的を、取引・資産預入れをしているにもかかわらず、

1年以上も相当の利益が見込めるIPO銘柄の配分がなし。

NISA口座における資産は他社へ移管出来ないこともあり、

売却によって預入れ資産を現金化の上で引き出し、「大和証券」からは撤退。

NISA口座も2020年分から他社へ変更。



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